Jure.nl Rechtspraak, Jurisprudentie, Rechterlijke uitspraken online
Datum uitspraak:
Datum publicatie:
Rechtsgebied:
Soort procedure:
Zaaknummer:
Zittingsplaats:
Instantie:

Inhoudsindicatie:

overtreding huisvestingswet

Uitspraak



uitspraak

RECHTBANK UTRECHT

Sector bestuursrecht

zaaknummer: 08/727

uitspraak van de enkelvoudige kamer d.d. 19 december 2008.

inzake

[eiser],

wonende te [woonplaats],

eiser,

tegen

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht,

verweerder.

Inleiding

1.1 Eiser heeft beroep ingesteld tegen het besluit van verweerder van 25 januari 2008 (het

bestreden besluit) waarbij verweerder het bezwaar van eiser tegen het besluit van

4 september 2007 (het besluit in primo) ongegrond heeft verklaard. Bij laatstgenoemd besluit

heeft verweerder eiser een last onder dwangsom opgelegd met betrekking tot het gebruik van

het pand aan de Lessinglaan 1 te Utrecht (verder het pand) als kamerverhuurpand zonder de

daarvoor vereiste ornzettingsvergunning.

1.2 [A], [B], [C], [D], [E], [F] en

drs. [G] (direct omwonenden) nemen deel aan de procedure als derdebelanghebbenden.

1.3 Het beroep is behandeld ter zitting van 5 november 2008, waar eiser in persoon is

verschenen. Namens verweerder is verschenen mr. S. Ramdoelare Tewari, werkzaam bij de

gemeente Utrecht. Geen van de belanghebbenden is verschenen.

Overwegingen.

2.1 Eiser is sinds 13 april 2007 eigenaar van het pand, dat onderdeel uitmaakt van een

appartementencomplex. Eiser heeft gebruik gemaakt van de diensten van het bedrijf

4-Freedom, voor de verhuur van het pand. Er zijn verschillende advertenties geplaatst waarin

kamers te huur zijn aangeboden in het pand, onder meer op de websites Kamernet.nl en

Marktplaats.nl. Op 24 mei 2007 is bij notariële akte de vereniging" Les één" (verder: de

woongroep) opgericht. De woongroep is op 24 mei 2007 ingeschreven in het register van de

Kamer van Koophandel. Op 1 juni 2007 is het huishoudelijk reglement van de woongroep

vastgesteld. De woongroep heeft op 24 mei 2007 een huurovereenkomst gesloten met eiser.

Op 5 en 6 juni 2007 hebben voornoemde belanghebbenden (omwonenden) verweerder

verzocht handhavend op te treden tegen eiser, wegens het ontbreken van een

ornzettingsvergunning. Dit heeft geleid tot het bestreden besluit, waaraan ten grondslag ligt

dat eiser, zonder in het bezit te zijn van een ornzettingsvergunning, het pand exploiteert als

kamerverhuurpand.

2.2 Ingevolge artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet (Hvw) stelt de gemeenteraad -

voor zover hier van belang- een huisvestingsverordening vast, indien het naar het oordeel

van de gemeenteraad noodzakelijk is regelen te stellen met betrekking tot wijzigingen van de

woonruimtevoorraad.

Ingevolge artikel 30, eerste lid, aanhef en onder c, van de Hvw is het verboden een

woonruimte die behoort tot een door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening daartoe

met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad aangewezen

categorie, zonder vergunning van burgemeester en wethouders van zelfstandige in

onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Ingevolge artikel 31 van de Hvw wordt een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid,

verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad

groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het

belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen

van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.

Ingevolge 3.1.2 aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening van het

Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening), vastgesteld op 20 december 2006 en in

werking getreden op 1 januari 2007, is het verboden om zonder vergunning een woonruimte,

aangewezen in artikel 3.1.1, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten.

Ingevolge 3.1.2 aanhef en onder c, van de Regionale Huisvestingsverordening van het

Bestuur Regio Utrecht (hierna: de Verordening 2008), vastgesteld op 21 december 2007 en

in werking getreden op 1 januari 2008, is het verboden om zonder vergunning een

woonruimte, aangewezen in artike13.1.l, van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om

te zetten.

Artikel 3.1.4, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat burgemeester en wethouders de

vergunning verlenen, indien naar hun oordeel het met de onttrekking, samenvoeging of

omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van

de woonruimtevoorraad.

Artikel 3.1.4, tweede lid, van de Verordening bepaalt dat, indien burgemeester en

wethouders hebben vastgesteld, dat het met de onttrekking, samenvoeging of omzetting

gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van

de woonruimtevoorraad, de vergunning wordt verleend indien aanvrager:

a. bereid is compensatie te.bieden als bedoeld in art. 3.1.5 en

b. aan de door burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte

aan woonruimte verband houdende voorwaarden en voorschriften is voldaan.

Artikel 3.1.5, eerste lid, van de Verordening bepaalt dat compensatie moet worden geboden

door het toevoegen aan de woningvoorraad van andere, vervangende woonruimte die naar

het oordeel van burgemeester en wethouders gelijkwaardig is aan de te onttrekken

woonruimte.

Artikel 3.1.5, derde lid, van de Verordening bepaalt dat indien en voor zover de compensatie

als bedoeld in het eerste lid niet mogelijk is, de aanvrager een fmanciële bijdrage is

verschuldigd onder nadere bepaling van de hoogte van die bijdrage voor onder meer

omzetting van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte.

In de artikelsgewijze toelichting op de Verordening wordt het begrip huishouden toegelicht

als: een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke

huishouding voeren of willen gaan voeren.

In de artikelsgewijze toelichting bij de Verordening 2008 is onder lid 44 opgenomen: (voor

zover hier van belang): een woongroep wordt gedefinieerd als een groep van twee of meer

meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met

een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is

ingeschreven als woningzoekende en draagt bij in het gebruik van voorzieningen als keuken

en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van

woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is

georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de

vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur.

2.3 Tussen partijen is niet in geschil dat een zelfstandige woning, zoals het pand van eiser,

door een huishouden zonder omzettingsvergunning mag worden bewoond. Hetgeen partijen

verdeeld houdt is het antwoord op de vraag of de woongroep valt onder het begrip

huishouden, zoals omschreven in de Verordening en/of de Verordening 2008.

2.4 Verweerder heeft aangevoerd dat de Verordening 2008 van toepassing is, omdat deze

per 1 januari 2008 in werking is getreden en geen overgangsrecht kent. Eiser heeft zich op

het standpunt gesteld nu de aanvraag in 2007 is gedaan en het primaire besluit is genomen

met toepassing van de Verordening, de heroverweging in bezwaar dient te geschieden onder

toepassing van die Verordening. De rechtbank is van oordeel dat in dit geval een

uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat het recht en de wet van toepassing

zijn zoals die luiden ten tijde van het nemen van het bestreden besluit. Daarbij is van belang

dat de artikelsgewijze toelichting in de Verordening 2008 is gewijzigd ten opzichte van de

artikelsgewijze toelichting bij de Verordening. De wettelijke term 'huishouden' is in beide

Verordeningen gelijk gebleven, maar in de artikelsgewijze toelichting in de Verordening

2008 is bovengenoemde definitie van een woongroep (aan te merken als huishouden)

opgenomen. De woongroep voldoet naar het oordeel van de rechtbank niet aan het begrip

'huishouden' indien daarbij de definitie wordt betrokken zoals neergelegd in de Verordening

2008. Aangezien toepassing van de (artikelsgewijze toelichting van de) Verordening 2008

nadelig uitwerkt voor eiser, zal de rechtbank bij de toetsing van het bestreden besluit alleen

acht slaan op de toelichting bij de Verordening. Verweerder hanteerde ten tijde van de

Verordening het volgende uitgangspunt ten aanzien van een woongroep: voor een groep

mensen die als een vereniging of een woongroep wil samenleven teneinde een duurzaam

gemeenschappelijk huishouden te (willen) voeren is kenmerkend dat zij doorgaans om

sociaal-medische, ideologische of religieuze redenen (willen) samenwonen met de bedoeling

om bestendig voor onbepaalde tijd, een met een huishouden vergelijkbaar

samenlevingsverband met elkaar aan te gaan, en waar de leden zelf, zonder tussenkomst van

derden zoals de verhuurder, bepalen wie zij als lid van de vereniging of groep selecteren,

toelaten of weigeren.

2.5 Eiser heeft aangevoerd dat sprake is van een woongroep met een duurzaam karakter,

gelet op (onder meer) de rechtspersoonlijkheid, de statuten, de inschrijving bij de Kamer van

Koophandel en het huishoudelijk reglement van de woongroep. Bovendien mocht eiser, gelet

op de brief van de gemeente van 26 februari 2007, er op vertrouwen dat voor het bewonen

van het pand door de woongroep, geen omzettingsvergunning vereist was. Eiser heeft er

voorts op gewezen dat verweerder heeft nagelaten aan te tonen waarom de woongroep niet

onder verweerders definitie van een woongroep past. Tot slot heeft eiser aangevoerd dat de

omstandigheid dat de leden van de woongroep studenten zijn, niet van belang is voor het

vaststellen van de duurzaamheid van het karakter van de woongroep. Naar de mening van

eiser blijkt uit niets dat de studenten na het afronden van de studie de woongroep zouden

willen verlaten. Eiser heeft geconcludeerd dat het bestreden besluit niet in stand kan blijven.

2.6 De rechtbank volgt eiser hier niet in. Ten aanzien van de brief van een medewerker van

de gemeente Utrecht van 26 februari 2007 overweegt de rechtbank als volgt. In voornoemde

brief is vermeld dat de woongroep 4-Freedom binnen de definitie van het begrip

"huishouden" in de Verordening past en dat derhalve voor het gebruik door de betreffende

woongroep van een pand geen omzettingsvergunning vereist is. De rechtbank volgt

verweerder in het standpunt dat deze brief een andere woongroep betreft, gelet op de datum

van de brief en de vermelding dat het om woongroep 4-Freedom gaat. Voorts blijkt uit de

brief geenszins dat het een woongroep van studenten betreft, of dat er mogelijk andere

overeenkomsten zijn met het onderhavige geval. De rechtbank is van oordeel dat eiser aan

voornoemde brief niet het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat voor de bewoning

door de woongroep van het pand geen omzettingsvergunning vereist was.

2.7 Ook het verdere betoog van eiser faalt. De rechtbank is van oordeel dat verweerder

terecht geen zodanige continuïteit in de samenstelling van de woongroep en de onderlinge

verbondenheid van de leden ervan heeft aangenomen dat hun huishouden als duurzame

gemeenschappelijke huishouding in de zin van de Verordening is aan te merken. De

rechtbank acht hiertoe (onder meer) de geplaatste advertenties voor kamerverhuur voor

studenten en de omstandigheid dat er een vaste indeling bestaat van de kamers met

bijbehorende huurprijs, vastgesteld door de verhuurder, van belang. De rechtbank is van

oordeel dat verweerder uit alle omstandigheden heeft mogen afleiden dat het samenwonen in

dit geval in overwegende mate wordt bepaald door de wens om gedurende (een gedeelte van)

de studietijd over huisvesting in Utrecht te beschikken en dat de bewoners niet de bedoeling

hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar

samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. De rechtspersoonlijkheid, de statuten, de

inschrijving in de Kamer van Koophandel en het huishoudelijk reglement van de Vereniging

" Les één" doen hier niet aan af. De rechtbank vindt bevestiging in dit oordeel in het gegeven

dat verweerder ter zitting ter onderbouwing van zijn standpunt een overzicht uit het

bevolkingsregister heeft overgelegd, waaruit (onder meer) blijkt dat de zeven leden van de

woongroep nog geen jaar gezamenlijk op het adres hebben gewoond en dat drie van de zeven

leden binnen kort tijd weer vertrokken zijn, waarvan twee binnen eenjaar. Voorts blijkt uit

dit overzicht dat binnen dertien maanden na oprichting van de woongroep, twee nieuwe

bewoners in het pand zijn gaan wonen die niet behoorden tot de oorspronkelijke woongroep.

2.8 Gelet op het voorgaande valt de woongroep dan ook niet onder het begrip huishouden,

zoals omschreven in de Verordening en/of de Verordening 2008 en is sprake van overtreding

van de Huisvestingswet en de Verordening. Verweerder was dan ook bevoegd handhavend op te

treden. Gelet op het algemeen belang dat gediend is met handhaving, zal in geval van

overtreding van een wettelijk voorschrift het bestuursorgaan dat bevoegd is om met

bestuursdwang of een last onder dwangsom op te treden, in de regel van deze bevoegdheid

gebruik moeten maken. Slechts onder bijzondere omstandigheden mag van het

bestuursorgaan worden gevergd, dit niet te doen. Dit kan zich voordoen indien concreet zicht

op legalisering bestaat. Voorts kan handhavend optreden zodanig onevenredig zijn in

verhouding tot de daarmee te dienen belangen dat van optreden in die concrete situatie

behoort te worden afgezien. Verweerder heeft aangegeven dat het volkshuisvestelijk belang

bij behoud van zelfstandige woonruimte groot is. Verweerder heeft daarbij vermeld dat eiser

niet in het bezit is van een omzettingsvergunning en deze niet heeft aangevraagd. Voorts

heeft eiser geen reële compensatie aangeboden, zoals bedoeld in voornoemde artikelen va n

de Verordening. Er is derhalve geen concreet zicht op legalisatie. Verweerder heeft geen

redenen gezien geen voorrang te verlenen aan het volkshuisvestelijk belang bij behoud van

zelfstandige woonruimte. De rechtbank is niet gebleken van bijzondere omstandigheden die

voor verweerder aanleiding hadden moeten zijn om van handhavend optreden af te zien.

2.9 Hetgeen eiser in beroep heeft aangevoerd kan, gelet op het voorgaande, niet leiden tot

vernietiging van het bestreden besluit. De rechtbank zal het beroep ongegrond verklaren. De

rechtbank ziet geen aanleiding om verweerder in de proceskosten te veroordelen.

Beslissing

De rechtbank,

3.1 verklaart het beroep ongegrond;

Aldus vastgesteld door mr. E.P de Beij en in het openbaar uitgesproken op 19 december

2008.

De griffier:

De griffier is verhinderd deze uitspraak

mede te ondertekenen

J. Westland

Afschrift verzonden op: 1 9 DEC 7008

Tegen de beslissing op beroep staat, binnen zes weken na de dag van verzending hiervan, voor

belanghebbenden hoger beroep open bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State,

Postbus 20019, 2500 EA Den Haag.

De uitspraak van de rechtbank is bindend tussen partijen. Die binding heeft ook betekenis bij

een eventueel vervolg van deze procedure, bijvoorbeeld indien het beroep gegrond wordt

verklaard en verweerder een nieuw besluit moet nemen. Als een partij niet met hoger beroep

opkomt tegen een oordeel van de rechtbank waarbij uitdrukkelijk en zonder voorbehoud een

standpunt van die partij is verworpen, staat de bestuursrechter die partij in beginsel niet toe

dat standpunt in een latere fase van de procedure opnieuw in te nemen.


Juridisch advies nodig?

Heeft u een juridisch probleem of een zaak die u wilt voorleggen aan een gespecialiseerde jurist of advocaat ?
Neemt u dan gerust contact met ons op en laat uw zaak vrijblijvend beoordelen.

Stel uw vraag


naar boven      |      zoeken      |      uitgebreid zoeken

Recente vacatures

Meer vacatures | Plaats vacature